近年来，关于农村房屋的执行已占据基层法院执行案件的相当比例，但由于农村房屋的权属不明、宅基地使用权限制以及农民生存型保障等因素，造成实际执行中，执行农村房屋滞阻难行，如被执行人又无其他财产可供执行，案件就不得不以终结本次执行程序方式结案，造成很多申请执行人的不解。日常生活中许多“老赖”在借款时以自己宅基地作为抵押向申请人借款，约定如未能按期还款将自己房屋抵债，其实这往往是“老赖”的欺骗手段。这是因为，农村宅基地是不能办理过户的。

农村房屋的交易虽然没有限制，但是宅基地使用权却是“限制物”，宅基地使用权的限制转让成为执行中的最大障碍。法院可对农村房屋进行拍卖，但却遇到了申请人或者买受人不能办理相关过户手续的问题，导致拍卖中农村房屋的成交率极低。一方面是对买受人的限定。第一，《国务院办公厅关于土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定了农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占有农民集体土地建住宅；第二，根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权不能向集体经济组织之外的农村村民转让，即非本村村民不能购买；第三，根据农村宅基地“一户一宅”原则，农村房屋不能向本村有房村民转让。另一方面是农村房屋价值和功能有限。房屋价格偏低，升值空间较小；农村房屋受宅基地使用权流转限制，不具有完整的物权、抵押功能，再流转的效力不可预测。

    最后，劝告各位父老乡亲，谨防此类骗子，防止上当受骗。如果不幸，你已成为受害者，那么请记住以下内容：执行案件中处置被执行人名下农村宅基地房屋，必须同时具备以下条件：（1）被执行人拥有两处住房或长期未在本村居住，宅基地并非目前生活必须居住房屋。（2）受让人必须为农村户口，且被执行人与受让人为同一集体组织内部的成员；（3）买受人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配的条件。